Риски при покупке вторичного жилья
Самая безопасная сделка по покупке вторичной недвижимости, конечно же покупка через аукцион от правительства Москвы.
Покупая квартиру на вторички, многим кажется, что это очень безопасно, некоторые сами, без помощи профессиональных компаний умудряются найти объявления на одной из множеств, как им кажется безопасных площадок и не задумываясь о последствиях, бегут и отдают свои кровно заработанные денежки, в надежде, что они сэкономили на комиссионных агента. Некоторые более изощренные граждане, до последнего гоняют агента по показам, прося его отправлять им все новые и новые варианты, регулярно записываются с риелторам на просмотры, при этом умудряются, после того, как агент ушел, вернуться к собственнику, понравившегося объекта и договориться, гордясь при этом собой, не заплатив агенту заслуженные проценты от сделки, праздновать победу своего ума. Не торопитесь восхищаться своими умственными способностями.
Конечно же вторичка это не долевка: жилье уже есть, значит, обманутым дольщиком , вы уже не станете, усадку ваш дом тоже, уже не даст. И если вы все таки относите себя к категории тех граждан, которые готовы вырезать себе аппендицит, посмотрев ролик в интернете, лишь бы не отблагодарить спасающего вам жизнь хирурга и анестизиолога. Если вы и чтец и жнец и на дуде игрец. Если вы считаете, что поговорка скупой платит дважды, обойдет вас стороной.
Приготовьтесь, покупка сделку на вторички по факту, тот еще квест.
Оглавление
ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Закон № 127-ФЗ, любой гражданин РФ может подать иск о банкротстве, если долг кредиторам составит более 500 т.р. (статья 213.4. Заявление гражданина о признании его банкротом).
Если звезды будут не на вашей стороне. Продавец окажется, банкротом. А банкротство влечет за собой пересмотр всех сделок, совершенных физлицом в последние три года. На основании статьи 61.6. ФЗ «О несостоятельности банкротстве», имущество банкрота подлежит возврату в конкурсную массу. И Вы станете еще одним кредитором должника, и, в порядке очереди, будете требовать возврата своих денежных средств в рамках дела о банкротстве.
Будущие банкрот, сегодня, может быть уверенным в себе продавцом. Невозможно узнать, что вы совершаете сделку с лицом, которое через несколько месяцев обанкротится. Любая сделка на вторичном рынке — это всегда риск !!! Даже если вы проверите продавца на наличие признаков банкротства: сделаете запросы на сайте ФССП, ЕФРСБ, получите справку из бюро кредитных историй и так далее, вам это ровным счетом ничего не даст, так как продавец может не справиться с долговыми обязательствами, уже после сделки набрав кредитов, красиво по путешествовав, заболев и прочее, все же живые люди, не роботы, никто не от чего не застрахован.
Статья 61.2 ФЗ - оспаривание подозрительных сделок должника.
Сделка, совершенная в течение одного года до или после принятия заявления о банкротстве, может быть признана судом недействительной.
Сделка, может быть признана судом недействительной в течение трех лет до и после принятия заявления о банкротстве, если она совершенна в целях причинения вреда кредиторам должника.
Статья 213.32 - особенности оспаривания сделки должника-гражданина
Статья 213.32. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», оспариванию в рамках дела о банкротстве подлежат сделки, совершенные супругом(гой) должника, в отношении имущества супругов, совместно нажитого имущества.
- Запросите из различных государственных органах, ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг.
- Проверьте долг за капремонт. В отличие от коммуналки, платежи за капремонт начисляются на квартиру. И если прежний владелец продал жилье, долг за капремонт перейдет к покупателю.
- Неучтенные наследники, обязательные наследники, все они вправе оспорить как завещание, так и сделки с имуществом умершего. Если квартира досталась продавцу по завещанию, нужно тщательно ознакомиться с текстом завещания. В нем в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, может содержаться завещательный отказ. Завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
- Скрытые наследники. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ.
- Недостойные наследники. Граждане, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его ст. 1117 ГК РФ. Родители, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде.
- Оспаривание завещания. Если суд удовлетворит такой иск, завещание будет отменено, а наследство будет распределяться заново. Срок исковой давности. Если наследник докажет в суде уважительные причины невступления в наследство ст. 1155 ГК РФ,суд восстановить его в правах на наследство.
- Продажа квартиры по доверенности. Доверенность-легальный документ, нужно проверить сам документ, доверителя, условия действия доверенности. Если доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
- Приватизированная квартира. Стоит запросить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих в будущем на вашу жилую площадь. Надо проверить не текущего продавца, а предыдущих собственников. Например, родители могли специально выписать на время приватизации своих несовершеннолетних на тот момент проживающих детей. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник, может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.
- Перепланировка. В обязательном порядке нужно запросить у продавца техпаспорт помещения. Проверить расположение комнат, мокрых зон на плане, должно соответствовать состоянию квартиры. Если план соответствует, нужно проверить нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Этот штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет. Бывают случаи когда перепланировку не удается согласовать по правилам, придётся обращаться в суд. Если продавец утверждает, что суд все разрешил, пускай покажет решение суда.
- Дарение — это безвозмездная сделка, передача жилого помещения дарителем в дар одаряемому. Риски: притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу, заблуждение дарителя относительно предмета сделки и её правовых последствий.
- Купля-продажа (дарение, мена, купля-продажа), риски связанные с исполнением условий договора в каждом конкретном случае-свои. В процессе могут вылезти нарушения прав несовершеннолетних при отчуждении или супругов (имущество, нажитое в браке), нарушение порядка отчуждения жилых помещений, приобретённых с использованием средств жилищных субсидий и материнского семейного капитала.
- Не занижайте сумму договора рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости. Тщательно собирайте доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец.
Покупка недвижимости на вторичном рынке таит в себе массу юридических рисков, непродуманных, непредвиденных ситуаций.